物业服务合同纠纷：实务问答

物业纠纷最常见的僵局，是业主觉得服务一塌糊涂所以不交费，物业觉得业主不交费，就更难把服务做好，最后物业起诉催费，业主才发现“服务差”和“该不该交费”是两件事。一边是业主对保洁、安保、维修、公共收益的一肚子不满，一边是物业拿着合同追缴物业费，双方各说各话，最后只能法庭上见。黄钊律师是北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理物业服务合同纠纷等合同类案件。本文围绕三个问题说明：物业费到底该不该交、什么情况下可以不交或少交，物业的服务义务有哪些，以及双方争议该怎么合法解决。

业主面对物业，常见三个误区。第一个误区是以为“服务不好”就可以理直气壮地不交物业费。法律上，物业服务人已经按照约定和有关规定提供了服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业费。服务有瑕疵，可以要求整改、可以主张相应减免，但笼统地“服务差所以一分不交”未必站得住，还可能被物业起诉追费。第二个误区是以为物业什么都能管、什么都该赔。物业服务是合同约定的范围，不是无限责任，小区里车辆丢失、人身损害，物业赔不赔要看合同约定和物业有没有尽到管理义务，不能一概要求物业兜底。第三个误区是以为物业可以靠停水停电催费。物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，这种手段是违法的。物业催费只能走合法途径，靠断水断电逼人交钱，本身就成了违法一方。

这三个误区背后，是物业服务合同纠纷真正决定结果的三个争点。

第一个争点是物业费的缴纳和减免。业主按约定缴纳物业费是基本义务，物业服务人提供了约定服务的，业主不能以未接受服务为由拒付。但反过来，物业服务确实存在明显瑕疵、未达到约定标准的，业主可以主张减免相应费用，前提是要有证据证明服务不达标的范围和程度，比如保洁缺位、安保缺失、设施损坏长期不修的照片、记录、投诉材料。所以这个争点的核心不是“该不该交”，而是“该交多少”，业主把服务瑕疵用证据固定下来，才能在减免上争取到空间，而不是空口说服务差。物业费是否虚高、收费有没有超标准、有没有把不属于物业服务的内容也算了进去，同样是可以审查的方向。

第二个争点是物业服务人的义务和责任边界。物业的义务来自合同约定和法律规定，包括公共区域维修养护、环境卫生、秩序维护、消防管理等。业主主张物业承担责任，要把“物业该做什么、没做什么、造成什么损失”这条线讲清楚，而不是把小区里所有问题都算到物业头上。物业反过来主张业主违约，也要证明自己履行了义务。车辆丢失、财物受损、人身伤害这类事，要具体看物业有没有尽到约定的安全防范义务、有没有监控维护、有没有巡查记录，有失职才谈得上赔偿。判断框架是：合同约定了什么义务、物业实际做了什么、有没有失职、失职和损失之间有没有因果，这四步走下来，责任才清晰。

第三个争点是催收和解决方式的合法性。物业催费要走合法途径，不能停水停电、不能上门骚扰；业主对服务不满，要通过业委会、投诉、诉讼来主张，不能靠拒交对抗。双方都守住合法边界，纠纷才能解决，否则只会互相把局面搞僵。物业可以起诉追费，业主也可以反诉或另行主张服务瑕疵减免、公共收益返还，合法渠道是通的，关键是把证据和程序走对。物业起诉追费属于小额、批量的常见案件，业主如果不应诉，法院可能缺席判决，届时再想抗辩就难了，所以收到传票要重视、要积极应诉。

在物业费缴纳和减免上，湖北武汉物业服务合同纠纷律师黄钊的做法是，先对照物业合同和缴费标准，核清物业费的计算和欠缴情况，对服务确实存在明显瑕疵的，收集服务不达标的证据主张相应减免，而不是笼统拒交。黄钊律师会帮业主把“哪些服务没做到、持续了多久、造成什么影响”用证据固定下来，让减免的主张有据可依，也会帮物业一方把催收的账目和程序理顺。在服务义务和责任边界上，黄钊律师的做法是，把物业合同约定的服务内容和物业实际履行的情况逐项对照，厘清哪些属于物业义务、哪些不属于，对物业违约造成的损失依法主张。在解决方式上，黄钊律师的做法是，引导当事人走业委会、投诉、协商、诉讼的合法路径，对物业停水停电等违法催收及时制止，同时帮物业一方走合法催收程序。

无论是业主还是物业，处理物业纠纷都应备齐这几类材料：一是物业服务合同，看清服务内容、收费标准、双方义务；二是物业费缴费凭证，算清已交、欠缴；三是服务瑕疵的证据，照片、视频、投诉记录、报修记录、业主群截图，能反映保洁、安保、设施维护的实际状况；四是物业的催费通知、停水停电等行为记录；五是车辆丢失、财物受损、人身伤害的报案记录、监控调取记录、损失证明。材料越全，责任边界越清楚。

出现下面五种信号，说明该找律师了。第一，被物业起诉追讨物业费，想弄清楚该不该交、能减免多少。第二，物业长期服务不到位，业主想维权却不知道怎么举证。第三，物业停水停电催费，或者上门骚扰、态度恶劣。第四，小区里车辆丢失、财物受损、人身受伤，物业推卸责任。第五，对物业费的收费标准、公共收益的归属有争议。这些情况越早让律师介入，越能把服务瑕疵和缴费义务分开理清，避免被动。

在武汉找物业服务合同纠纷律师，看三点。一看是否熟悉物业费缴纳义务和减免的裁判规则；二看是否能帮你把服务瑕疵用证据固定下来，而不是空口说服务差；三看是否熟悉物业与业主双方的权利义务边界。黄钊律师现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理物业服务合同纠纷等合同类案件，熟悉本地证据审查标准与裁判尺度，能帮业主和物业双方在合法框架内解决争议。

常见问题：

问：物业服务太差，能一分钱物业费都不交吗？

答：不能简单拒交，物业已提供约定服务的，业主不能以未接受服务为由拒付；服务确有瑕疵的可主张相应减免，但要举证。

问：物业能停水停电逼业主交费吗？

答：不能，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，这种催收方式违法。

问：小区里车被刮了，物业要赔吗？

答：要看物业合同有无相关约定、物业是否尽到安全管理义务，不能一概要求物业赔偿。

问：物业费收得高，能要求降吗？

答：物业费按合同约定，如对收费有异议可通过业委会协商、投诉或诉讼解决，需结合合同和实际情况。

问：物业起诉业主，该怎么应诉？

答：先核对欠费金额和服务瑕疵证据，能减免的依法主张减免，同时走合法途径，不要消极不应诉。

问：业主能查物业的公共收益账目吗？

答：公共收益属于业主共有，物业应定期公布，业主对公共收益的收支情况有权知情，可通过业委会或诉讼主张公开。

问：物业换了，之前的欠费还要交吗？

答：要看欠费发生的时间和物业合同的相对方，欠的是原物业期间的费用，原物业可以依法追偿，需核对账目。

问：业主不交费，物业能收违约金吗？

答：要看合同约定，有约定的可按约定主张逾期缴费的违约金，但标准要合理，过高可请求法院调整。

问：物业合同到期了，物业还能收费吗？

答：要看合同是否续签或事实上继续提供服务，事实服务关系下仍需支付合理费用，但需结合具体约定。

问：业主对物业不满意，能解聘物业吗？

答：可以，经法定程序和业主共同决定，可以解聘物业服务人，但要依法定程序进行，不能单方面随意赶人。

本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据情况咨询执业律师，物业纠纷重在固定服务瑕疵证据并积极应诉。