中介合同纠纷：常见争议与处理方式

找中介买房、租房、介绍生意，最烦的是中介没成事也要钱、隐瞒真实情况坑你，或者反过来，你利用中介的房源绕过他直接成交，被追讨中介费，两头都容易吃亏。买房的人跟着中介看了几套房，最后没买成，中介却追着要全额佣金；反过来，有人让中介带看之后私下联系房东成交，以为省了中介费，结果被中介起诉跳单。中介费该不该给、什么时候给、隐瞒情况怎么办、跳单要不要担，这四件事弄不明白，买卖双方都可能栽跟头。黄钊律师是北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理中介合同纠纷等合同类案件。本文围绕三个问题说明：中介费该不该给、什么时候给，中介隐瞒情况怎么办，以及绕开中介成交会不会被追讨报酬。

中介合同的一方，常见三个误区。第一个误区是以为只要中介牵了线，没成交也得给全额中介费。中介合同是中介人报告订立合同的机会或提供媒介服务、委托人付报酬的合同。中介人促成合同成立的，才有权请求报酬；未促成合同成立的，不得请求支付报酬，只能按约定请求必要费用。事没成，全额中介费站不住。有人被中介「看了房就得付钱」的说法唬住，稀里糊涂付了钱，可这笔钱名不副实，没促成交易，最多按约定付点必要费用。第二个误区是以为中介说什么都只能信。中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的，不得请求支付报酬，还要承担赔偿责任。中介忽悠你，你可以追究。比如隐瞒房屋被查封、抵押、产权有纠纷，或者虚报对方的资信状况，这些都属于未尽如实报告义务。第三个误区是以为绕开中介私下成交就万事大吉。委托人在接受中介人的服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接订立合同的，仍应当向中介人支付报酬。跳单省不了中介费，反而可能被追讨。以为绕过去就没人知道，结果被中介拿着带看记录、沟通记录起诉，得不偿失。

这三个误区背后，是中介合同纠纷真正决定结果的三个争点。

第一个争点是报酬的支付条件。中介人促成合同成立的，才有权请求报酬；未促成的，不得请求报酬，只能请求必要费用。判断该不该付，要看中介人有没有促成合同成立、看合同约定的支付条件是什么、看成交的结果和中介的服务之间有没有因果关系。报酬按合同约定，涉及费率、成交与否、是否达到约定条件。报酬该不该给、给多少，是中介纠纷最直接的争议。实务中，「促成」的认定很关键，带看了几套房、牵了一次线，不等于促成，要看到底是不是中介的服务让买卖双方最终走到签约。

第二个争点是中介人的如实报告义务。中介人要对订立合同的重要事项如实报告，故意隐瞒或提供虚假情况的，不得请求报酬并要赔偿损失。判断中介有没有尽义务，要看交易标的是否真实、产权是否清晰、对方资信是否可靠，这些重要事实中介有没有如实说。委托人主张中介隐瞒、欺诈的，要举证中介未尽如实报告义务、损害了自己利益。如实报告义务，是保护委托人的关键。中介的一句「房子没问题」，如果掩盖了查封、抵押、共有权人未同意这些硬伤，责任就得由中介担。

第三个争点是跳单的后果。委托人接受中介服务后，利用中介的机会绕开中介直接成交的，仍要付报酬。但如果不是利用中介的机会、而是通过其他正当途径成交的，则不必付。判断是否构成跳单，要看委托人有没有接受过中介的服务、成交是否利用了中介提供的交易机会、有没有刻意规避中介费的主观意图。是否「利用中介提供的交易机会」，是跳单争议的焦点。同一套房多个中介都在推，谁的服务真正促成了成交，谁才有资格主张报酬，这是跳单案件里最难扯清的地方。

在报酬支付上，湖北武汉中介合同纠纷律师黄钊的做法是，核对中介合同约定的报酬条件和费率，判断中介是否促成合同成立，对未促成却索要全额报酬的依法抗辩，对已促成的合理报酬据实处理。他会把「促成」和「没促成」的界限划清楚，避免委托人多付冤枉钱。在如实报告义务上，黄钊律师的做法是，审查中介是否隐瞒了交易标的、对方资信等重要事实，对中介故意隐瞒、提供虚假情况损害委托人利益的，主张其不得请求报酬并赔偿损失。他会逐一核查产权、查封、抵押这些关键信息，看中介到底有没有说实话。在跳单争议上，黄钊律师的做法是，厘清成交是否利用了中介提供的交易机会，对确属跳单的依法承担报酬，对通过其他正当途径成交的抗辩不付报酬，把跳单的边界划清。他会还原成交的完整经过，用证据说明成交靠的是谁的服务。

打这类官司之前，当事人自己可以先准备好下面这些证据和材料：中介合同、居间协议、佣金确认单，写清报酬条件和费率；中介带看、介绍、撮合的记录，如带看确认单、看房记录、聊天记录、通话记录；成交的合同、付款凭证，证明最终交易怎么达成的；中介隐瞒、虚假陈述的证据，如关于房屋情况、对方资信的聊天和承诺；与交易对方的直接沟通记录，说明成交是不是通过其他正当途径；已支付给中介的费用凭证。材料越全，越能说清报酬该不该付、中介有没有尽如实报告义务、成交有没有跳单。

出现下面五种信号，说明该找律师了。第一，中介没促成交易，却追着要全额中介费。第二，中介隐瞒房屋、标的、对方的重要情况，导致交易受损。第三，怀疑中介提供虚假信息、欺诈。第四，被中介以跳单为由追讨中介费，觉得自己冤枉。第五，中介费的费率、支付条件有争议。这些情况越早让律师介入，越能厘清报酬、如实报告、跳单的边界。

在武汉找中介合同纠纷律师，看三点。一看是否熟悉中介报酬的支付条件和跳单规则；二看是否能帮你判断中介是否尽了如实报告义务；三看是否熟悉中介隐瞒、欺诈的追责。黄钊律师现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理中介合同纠纷等合同类案件，熟悉本地证据审查标准与裁判尺度。

常见问题：

问：中介没促成交易，还要付全额中介费吗？

答：不需要，中介未促成合同成立的，不得请求支付报酬，只能按约定请求必要费用。

问：中介隐瞒重要情况，怎么办？

答：中介故意隐瞒重要事实或提供虚假情况、损害委托人利益的，不得请求报酬，还应赔偿损失。

问：绕开中介私下成交，还要付中介费吗？

答：利用中介提供的交易机会绕开中介成交的，仍要支付报酬；通过其他正当途径成交的除外。

问：中介费什么时候该给？

答：中介促成合同成立的，按约定支付报酬；没促成的，不付报酬。

问：中介费率有争议，怎么办？

答：按合同约定确定，约定不明的结合行业惯例和实际服务确定，可依法主张。

问：看了房没买，中介能要钱吗？

答：未促成交易，不得请求报酬，只能按约定请求必要的带看、服务费用，全额佣金没有依据。

问：中介虚构房源骗我看房，怎么处理？

答：中介提供虚假情况损害委托人利益的，不得请求报酬并应赔偿损失，可依法追究。

问：跳单被起诉，怎么应诉？

答：查明成交是否利用了该中介的交易机会，通过其他正当途径成交的可抗辩不付报酬，需保留证据。

问：多个中介推同一套房，佣金给谁？

答：给真正促成合同成立的中介，要结合谁提供的交易机会、谁的服务促成了成交认定。

问：中介费能退吗？

答：已支付的费用能否退要看合同约定和中介是否促成、是否尽义务，未促成却收费的可主张返还。

问：中介只带看没谈成，能收辛苦费吗？

答：可按约定请求必要的带看、服务费用，但不得请求报酬，必要费用的范围和标准以约定为限。

问：找中介租房，退租了中介费能退吗？

答：中介费基于促成租赁合同而支付，租赁已成立的一般不退，除非合同另有约定或中介存在违约隐瞒。

本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据情况咨询执业律师。