抵押合同纠纷：实务问答

借钱给人，对方用房子、车子做了抵押，结果欠钱不还，你才发现抵押没登记、抵押物被处置了、优先受偿权没落实，钱拿不回来；或者你做了抵押人，稀里糊涂抵押物被拍卖。黄钊律师是北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理抵押合同纠纷等担保类案件。本文围绕三个问题说明：抵押担保什么、抵押权怎么设立，抵押物怎么处置、优先受偿怎么实现，以及抵押要注意什么。

抵押的双方，常见三个误区。第一个误区是以为签了抵押合同，抵押权就成立了。不动产抵押，抵押权自办理抵押登记时设立；动产抵押，抵押权自合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人。抵押登记，是抵押权设立和对抗的关键。第二个误区是以为抵押了，钱就稳了。抵押权的实现要靠处置抵押物，债务人还不上钱，抵押权人通过折价、拍卖、变卖抵押物优先受偿。抵押物的价值、登记、处置，都影响能否实现债权。第三个误区是以为抵押物可以随便处置。抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但抵押权不受影响，抵押权人对转让后的抵押财产仍有追及效力。抵押物的处置，要受抵押权的约束。

这三个误区背后，是抵押合同纠纷真正决定结果的三个争点。

第一个争点是抵押权的设立和登记。不动产抵押要办理登记才设立，动产抵押登记才对抗善意第三人。抵押权的设立和登记，是优先受偿的基础。

第二个争点是抵押权的实现。债务人不履行债务，抵押权人通过折价、拍卖、变卖抵押物优先受偿。抵押物价值的评估、处置程序、优先受偿的范围，是抵押权实现的核心。

第三个争点是抵押物的处置和追偿。抵押期间抵押物处置的规则，抵押物处置后不足清偿部分的追偿，抵押人的责任。处置和追偿，是抵押纠纷的常见点。

在抵押权设立上，湖北武汉抵押合同纠纷律师黄钊的做法是，审查抵押是否办理登记，对未登记的不动产抵押主张抵押权未设立，对未登记的动产抵押主张不得对抗善意第三人。在抵押权实现上，黄钊律师的做法是，帮抵押权人通过折价、拍卖、变卖抵押物实现优先受偿，对抵押物价值、处置程序依法主张。在处置追偿上，黄钊律师的做法是，厘清抵押物处置的限制，对处置后不足清偿的部分继续追偿。

出现下面五种信号，说明该找律师了。第一，债务人欠钱不还，抵押物却没登记。第二，抵押权要实现，抵押物处置有争议。第三，抵押物被擅自转让、处置。第四，抵押物处置后不够清偿，要追偿。第五，抵押登记、抵押权设立有争议。这些情况越早让律师介入，越能厘清抵押权、实现优先受偿。

在武汉找抵押合同纠纷律师，看三点。一看是否熟悉抵押权的设立、登记和优先受偿规则；二看是否能帮你实现抵押权、处置抵押物；三看是否熟悉抵押物处置和追偿。黄钊律师现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理抵押合同纠纷等担保类案件，熟悉本地证据审查标准与裁判尺度。

关于法律依据，民法典第三百九十四条规定了抵押权的定义，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿；第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；第四百零三条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。这两条是抵押设立的核心规则，不动产登记生效、动产登记对抗。第四百零六条规定了抵押财产的转让，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的按照其约定，抵押财产转让的，抵押权不受影响，抵押人转让抵押财产的应当及时通知抵押权人。这一条是民法典的重大调整，改变了此前"未经抵押权人同意不得转让"的规则。

程序上还有几点要留意。一是登记的重要性，不动产抵押必须登记才能设立抵押权，动产抵押虽不登记也能设立、但要登记才能对抗善意第三人，实践中强烈建议无论不动产还是动产都办理登记，尤其是车辆、设备等特殊动产。二是抵押物转让后的追及，抵押财产被转让的，抵押权不受影响，抵押权人仍可就转让后的抵押财产优先受偿，受让人取得的是负有抵押负担的财产。三是优先受偿的顺序，多个抵押权并存的，已登记的按照登记时间先后清偿，已登记的优先于未登记的，都未登记的按照债权比例清偿，起诉时要厘清自己处于哪一顺位。

常见问题：

问：签了抵押合同，抵押权就成立了吗？

答：不动产抵押要办理登记才设立，动产抵押登记才对抗善意第三人。

问：债务人还不上钱，怎么实现抵押权？

答：通过折价、拍卖、变卖抵押物优先受偿。

问：抵押物没登记，能优先受偿吗？

答：不动产抵押未登记抵押权未设立，动产抵押未登记不得对抗善意第三人。

问：抵押物被转让了，抵押权受影响吗？

答：不受影响，抵押财产转让后抵押权仍有追及效力，抵押权人可就该财产优先受偿。

问：抵押物处置不够清偿，怎么办？

答：就不足部分继续向债务人追偿。

本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据情况咨询执业律师。