建设用地使用权出让合同纠纷：常见争议与处理方式

通过出让（招拍挂）取得建设用地使用权，最要紧的是出让金缴纳、交地、过户、违约这些环节，而建设用地使用权出让合同涉及出让金、交地、登记这些规则，不搞清，开发权益就容易受损。黄钊律师是北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理建设用地使用权出让合同纠纷等物权类案件。本文围绕三个问题说明：建设用地使用权出让合同里双方有什么权利义务，出让金、交地、过户怎么处理，以及出让纠纷怎么办。

受让方，常见三个误区。第一个误区是以为竞得土地、签了出让合同就万事大吉。建设用地使用权出让合同，要约定出让金、交地、交付使用、过户登记等，出让方要按约交地、受让方要按约缴纳出让金。合同的履行，是关键。第二个误区是以为出让金可以拖着不交。受让方要按合同约定缴纳土地出让金，拖欠出让金、违约的，要承担违约责任，甚至可能被解除合同、收回土地。第三个误区是以为出让方逾期交地、违约，只能干等。出让方未按约交地、交付的土地不符合约定的，受让方可以主张违约责任、赔偿损失。但需要先认清这类纠纷的性质，它往往不是单纯的民事合同纠纷，走错诉讼路径，权利就难以实现。

这三个误区背后，是建设用地使用权出让合同纠纷真正决定结果的三个争点。

第一个争点是出让金的缴纳。受让方要按合同约定缴纳土地出让金，拖欠的，承担违约责任。出让金的缴纳，是出让合同的核心。需要特别说明的是，建设用地使用权出让合同在性质上属于行政协议，而不是普通的民事买卖合同。民法典物权编规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式；通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。正因为出让合同的一方是自然资源主管部门等行政机关、涉及国有土地这一特定标的，因履行出让合同产生的纠纷，司法实践中一般按照行政诉讼的规则处理，受让方起诉出让方、出让方追缴出让金，走的是行政案件的程序，而不是普通民事诉讼。这一点搞错，直接影响能不能立案、走什么程序。

第二个争点是交地和过户。出让方要按约交地，受让方要办理土地使用权登记。交地、过户的履行，是纠纷的常见点。实务中常见的争议是，出让方承诺交地的时间到了，地块却还存在拆迁未完成、地上附着物未清除、存在权利争议等情况，导致受让方无法开工，产生窝工损失；或者受让方缴清出让金、税费后，登记过户却因规划、审批等原因迟迟办不下来。处理这类争议，要先看合同对交地条件、交地标准、过户时点怎么约定，再看哪一方对履行障碍负有责任，还要区分是出让方的原因还是政策、审批等客观原因。交付的土地不符合约定条件、导致无法开发的，受让方可以主张对方承担相应的违约责任。

第三个争点是违约责任。受让方拖欠出让金、出让方逾期交地的，要承担违约责任。违约责任的认定，要分清谁的过错。受让方拖欠出让金的，除了按合同承担违约金，还可能面临解除合同、收回土地的后果；出让方逾期交地、交付土地不符合约定的，受让方可以主张违约金、赔偿因无法按期开发造成的损失。需要提醒的是，行政协议争议中，除了违约责任，还涉及协议解除、合同效力的审查，以及因政策调整、情势变更导致的合同履行障碍，这些都需要结合行政协议的裁判规则来处理。违约责任的承担，要以合同约定为基础，也要看是否存在法定的免责或减轻责任事由。

在出让金缴纳上，湖北武汉建设用地使用权出让合同纠纷律师黄钊的做法是，先核对出让合同的出让金约定和实际缴纳情况，厘清是否欠缴、欠缴数额，对受让方被追缴的，审查违约金和解除合同是否于法有据。在交地和过户上，黄钊律师的做法是，核对出让合同对交地条件、交地标准、过户时点的约定，查明履行障碍的原因和责任方，对出让方逾期交地、交付土地不符合约定的依法主张违约责任和损失赔偿。在违约责任上，黄钊律师的做法是，分清受让方拖欠出让金、出让方逾期交地各自的过错，结合行政协议的裁判规则，确定违约责任的承担范围和方式。

打这类官司，材料要先行备齐。受让方要准备：土地出让公告、竞买文件、成交确认书、出让合同及补充协议；缴纳出让金、税费的凭证；出让方交地的通知、交地记录、宗地图；地块存在拆迁未完成、地上附着物未清、权利争议的证据；因无法交地、逾期交地造成的损失证明，比如窝工损失、资金占用成本；办理登记过户的相关申请和审批材料。出让方要准备：出让合同、出让金欠缴记录、催缴通知、解除合同或收回土地的依据。材料越全，出让金是否欠缴、交地是否逾期、违约责任由谁承担，越容易讲清。

程序上需要特别留意一点，就是诉讼路径的选择。建设用地使用权出让合同纠纷因行政协议性质，通常应当通过行政诉讼程序解决，而不是普通的民事诉讼。实践中，对于究竟是行政案件还是民事案件，要看争议的内容：涉及出让金缴纳、交地、解除合同等履行争议的，一般按行政协议处理；如果争议不涉及行政机关的行政优益权、纯粹属于双方权利义务的民事争议，个别情况下可能按民事案件处理。正因为这种区分专业性强、直接影响立案和裁判，遇到这类纠纷，先请熟悉行政协议和土地管理规则的律师判断路径，比急着起诉更稳妥。

关于解除合同，还要多说一层。受让方欠缴出让金，出让方主张解除合同、收回土地的，应当有合同约定或者法定依据；即便符合解除条件，解除的程序和后果也要规范，涉及已经投入的开发成本、已缴纳部分出让金的处理，都应当在解除时一并厘清。反过来，出让方长期不能交地，导致合同目的无法实现，受让方也可以主张解除合同并要求返还已缴纳的出让金、赔偿损失。无论是哪一方主张解除，都要注意解除通知的送达、异议程序，以及行政协议解除后可能引发的行政补偿问题。

出现下面五种信号，说明该找律师了。第一，出让金缴纳、结算有争议，或者被追缴、要求解除合同。第二，出让方逾期交地、交付的土地不符合约定。第三，土地使用权过户办不下来。第四，受让方拖欠出让金，面临收回土地的风险。第五，出让合同的违约、解除有争议，诉讼路径不明确。这些情况越早让律师介入，越能厘清出让金、交地、过户问题，选对维权程序。

在武汉找建设用地使用权出让合同纠纷律师，看三点。一看是否熟悉建设用地使用权出让合同的法律性质和行政协议规则；二看是否能帮你厘清出让金、交地、过户的履行争议；三看是否熟悉这类纠纷的诉讼路径和违约责任认定。黄钊律师现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理建设用地使用权出让合同纠纷等物权类案件，熟悉本地证据审查标准与裁判尺度。

常见问题：

问：出让金拖欠，有什么后果？

答：承担违约责任，符合法定条件的可能被解除合同、收回土地。

问：出让方逾期交地，怎么办？

答：主张出让方承担违约责任、赔偿损失，需先查清交地障碍的原因和责任方。

问：土地使用权过户怎么办？

答：依法办理登记，出让方应当协助，过户障碍要查明是出让方原因还是审批原因。

问：出让合同违约，怎么处理？

答：分清责任，拖欠出让金、逾期交地的依法处理，注意行政协议的特殊规则。

问：出让合同纠纷是打民事官司还是行政官司？

答：因行政协议性质，涉及履行争议的一般按行政诉讼处理，需结合争议内容判断。

问：交付的土地有拆迁遗留问题，能主张吗？

答：能，交付土地不符合约定条件、影响开发的，可主张违约责任和损失赔偿。

问：出让合同被解除，已经投入的费用怎么办？

答：结合合同约定和过错责任确定损失承担，可就实际投入主张赔偿。

本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据情况咨询执业律师。