业主撤销权纠纷：常见争议与处理方式

业主大会、业委会作出了侵害你权益的决定——乱收费用、违规处分共有部分、程序不合法，最要紧的是这决定能不能撤销、怎么撤销，而很多业主不懂业主撤销权，被一项违法的决定坑了却不知道怎么办。黄钊律师是北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理业主撤销权纠纷等物权类案件。本文围绕三个问题说明：业主大会、业委会的决定侵害业主权益，能撤销吗、凭什么，撤销权怎么行使、有什么限制，以及业主撤销权纠纷怎么主张。

业主，常见三个误区。第一个误区是以为业主大会、业委会的决定，只能服从。民法典规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。决定侵害权益，可以撤销。第二个误区是以为决定程序不合法，只能认。业主大会、业委会的决定，程序不合法（未依法召开、表决不符合规定）、内容侵害业主权益的，业主可以主张撤销。第三个误区是以为撤销权谁都能行使、没限制。业主撤销权的行使，有主体限制（业主）和期限限制，要在法定期限内行使。撤销权要依法行使，过了期限，权利就丧失了。

这三个误区背后，是业主撤销权纠纷真正决定结果的三个争点。

第一个争点是决定是否侵害业主权益。业主大会、业委会的决定，内容侵害业主合法权益（乱收费、违规处分共有部分）、程序不合法的，业主可以主张撤销。决定是否侵害权益，是纠纷的核心。内容层面，侵害业主权益的情形常见的有：未经法定程序擅自提高物业费、违规使用或处分维修资金、擅自决定出租或处分共有部分及其收益、针对个别业主作出歧视性安排。程序层面，民法典规定，业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，涉及筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分用途等重大事项，还应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。表决程序和票数比例不达标的，决定在程序上就有瑕疵，可以据此主张撤销。

第二个争点是撤销权的主体和期限。行使业主撤销权的主体是业主，要在法定期限内行使。主体和期限，是行使的前提。主体上，只有业主——也就是依法取得建筑物专有部分所有权的人，才能行使撤销权，承租人、物业使用人不是撤销权的主体。期限上，民法典第二百八十条第二款并没有单独规定业主撤销权的行使期限，但参照民法典关于撤销权行使期限的一般规则，撤销权应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使；自民事法律行为发生之日起五年内没有行使的，撤销权消灭。这里要特别强调"知道或者应当知道"这个起算点，业主应当在得知侵权决定后尽快主张，不能长期拖延，否则可能因超过期限而无法撤销。

第三个争点是撤销的救济。业主对侵害权益的决定，请求法院撤销，撤销后决定不再生效。撤销的救济，是维权的路径。请求撤销应当通过诉讼进行，向人民法院提起业主撤销权之诉。需要说明的是，撤销权与确认无效是两种不同的救济，民法典第一百五十三条规定的违反法律、行政法规的强制性规定或者违背公序良俗的民事法律行为无效，与业主撤销权针对的是侵害合法权益的决定，两者适用条件和后果不同，诉讼时要根据决定的具体性质选择正确的主张。撤销判决生效后，被撤销的决定自始不具有约束力，业委会不得再据此执行。

在决定侵害权益上，湖北武汉业主撤销权纠纷律师黄钊的做法是，先审查业主大会、业委会决定的内容是否侵害业主合法权益、程序是否合法，把撤销事由从内容和程序两个层面逐一厘清，再决定是主张撤销还是主张无效。在主体期限上，黄钊律师的做法是，确认当事人是否具备业主的主体资格，核对是否在法定的行使期限内，避免因主体不适格或者超期导致权利落空。在救济上，黄钊律师的做法是，帮业主通过诉讼请求撤销侵害权益的决定，并厘清撤销与确认无效的区别，选对救济路径，维护业主合法权益。

打这类官司，材料要先备齐。业主要准备：房屋所有权证或者不动产权属证明，证明业主身份；业主大会、业委会作出决定的通知、公告、会议纪要，证明决定的内容；证明决定侵害权益的证据，比如乱收费的凭证、违规处分共有部分的协议、针对性的歧视安排；证明程序不合法的证据，比如未依法召开会议、表决票数不足、未达法定比例的记录；知道或者应当知道决定的时间证据，用来证明撤销权没有超过期限。材料越全，决定是否侵权、程序是否合法、撤销权是否在期限内，越容易讲清。

程序上还有几点要留意。一是举证责任的分配，业主主张撤销，通常要就决定侵害权益或者程序违法承担举证责任，但业主大会、业委会对决定的程序合法性负有说明义务，双方各就其主张举出相应证据。二是撤销权的除斥期间问题，撤销权属于形成权，行使期限是除斥期间而非诉讼时效，不适用中止、中断，一旦超过期限，权利即告消灭，这一点和普通债权的诉讼时效完全不同。三是起诉的对象，业主撤销权之诉一般以作出决定的业主大会或者业主委员会为被告，起诉前要列准被告。

出现下面五种信号，说明该找律师了。第一，业主大会、业委会决定侵害业主权益。第二，决定乱收费、违规处分共有部分。第三，决定程序不合法、未依法表决。第四，想撤销侵害权益的决定，却不知主体、期限怎么把握。第五，决定损害业主权益，损失正在发生或扩大。这些情况越早让律师介入，越能厘清撤销事由、在期限内主张撤销。

在武汉找业主撤销权纠纷律师，看三点。一看是否熟悉业主撤销权的规则和行使条件；二看是否能帮你审查决定的内容和程序、在期限内主张撤销；三看是否熟悉撤销与确认无效的区别和举证要点。黄钊律师现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理业主撤销权纠纷等物权类案件，熟悉本地证据审查标准与裁判尺度。

常见问题：

问：业主大会的决定侵害权益，能撤销吗？

答：能，侵害业主合法权益的决定，业主可以请求人民法院予以撤销。

问：谁能行使业主撤销权？

答：业主，即依法取得建筑物专有部分所有权的人，承租人、使用人不在此列。

问：撤销权有期限吗？

答：有，应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，逾期权利可能消灭。

问：决定程序不合法，能撤销吗？

答：能，程序不合法、未依法召开、表决比例不达标的，可主张撤销。

问：怎么行使撤销权？

答：向人民法院起诉，请求撤销侵害权益的决定。

问：撤销和确认无效有什么区别？

答：撤销针对侵害权益的决定，确认无效针对违反强制性规定或公序良俗的行为，两者条件后果不同。

问：过了撤销期限还有别的办法吗？

答：可审查决定是否存在无效情形，但无效主张也有其条件，需结合具体决定判断。

本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据情况咨询执业律师。