建筑物区分所有权纠纷：常见争议与处理方式

建筑物区分所有权纠纷，发生在小区业主身上的事：小区里的公共道路、绿地、车位、公共设施，本该是业主共有共管，却被物业、开发商私自出租、出售、侵占，电梯广告费、地面停车费收了一茬又一茬，钱却不知去向。这类纠纷最要紧的是三件事——业主对专有部分、共有部分各有什么权利，公共部分被侵占、收益被吞怎么办，以及业主怎么维护共有权益。业主交了钱、出了钱，公共收益却进不了自己的口袋，不懂业主对建筑物专有部分、共有部分的权利，就只能眼睁睁看着权益流失；小区里一笔笔不起眼的广告费、停车费，积少成多，都是业主共同的财产。黄钊律师是北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理建筑物区分所有权纠纷等物权类案件。本文围绕三个问题说明：业主对专有部分、共有部分有什么权利，公共部分被侵占、收益被吞怎么办，以及业主怎么维护共有权益。

业主，常见三个误区。第一个误区是以为公共道路、绿地、车位是物业或开发商的。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路、绿地、公共设施，除城镇公共道路、绿地外，属于业主共有，不是物业或开发商的自有财产。车位、车库要区分规划内和占用共有道路的，占用共有道路划出的车位也归业主共有，规划内车位的归属要看是否计入公摊、是否约定归业主。第二个误区是以为公共收益（车位费、广告费）和自己无关。共有部分产生的收益，归业主共有，电梯广告费、外墙广告费、地面停车费的收入，扣除合理成本后应当归全体业主。物业、开发商不能私自侵占、私分，业主要知道这笔钱和自己有关，有权要求公开、分配，长期不公开账目的，业委会或业主可以依法主张。第三个误区是以为放弃共有权利就能不担义务。业主对共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务，比如不能以「我不停这个车位」为由拒交公共维修分摊。共有权利和义务，是绑定的。

这三个误区背后，是建筑物区分所有权纠纷真正决定结果的三个争点。

第一个争点是专有和共有的界定。要分清哪些是业主专有部分（住宅、经营性用房），哪些是共有部分（道路、绿地、公共设施、外墙、屋顶）。判断框架是：先看建筑物区分所有权的权属登记和规划文件，再看争议部分属于专有还是共有，最后看开发商、物业的处分是否有权。证据上，要收集购房合同、不动产权证、规划审批文件、小区总平面图、车位规划图。实务中，专有和共有的界定是权利的基础，划错界限，后面的主张都会跑偏。易错点是凭感觉判断，不看规划文件和权属登记，把共有部分当成开发商的私产；外墙、屋顶、大堂这些部位，权属认定常被忽视，按法律规定都属于共有。专有和共有的界定，是权利的基础。

第二个争点是共有部分的管理和收益。共有部分由业主共有共管，产生的收益（车位费、广告费）归业主共有。判断框架是：先看共有部分收益的来源和金额，再看收益的收取和支配是否符合规定，最后看收益是否被侵占、私分。证据上，要收集收益账目、收费记录、合同（广告合同、停车合同）、业委会的决议。实务中，共有部分被侵占、收益被私吞的，业主可以主张返还；物业代收的公共收益，要单独列账、定期公开。易错点是只盯着眼前的收益，不要求公开账目，让收益长期「糊涂账」；收益去向查不清，追讨就少了依据，账目公开是维权的第一步。共有部分的管理和收益，是纠纷的焦点。

第三个争点是共有权益的维护。业主对共有部分的权益受侵害的，可以主张排除妨害、返还收益、赔偿损失。判断框架是：先看共有权益受侵害的事实，再看由谁主张、以什么名义主张，最后看主张的方式（业主大会、业委会或诉讼）。证据上，要收集侵权事实的证据、收益账目、业委会成立和授权文件。实务中，业主大会、业委会可以代表业主维权，单个业主对涉及自身权益的侵害也可以依法主张。易错点是不知道维权的正确主体和程序，各自为战、事倍功半；没有成立业委会的小区，业主也可以通过业主大会或依法联合主张权利。共有权益的维护，要有组织、有程序。

在专有共有界定上，湖北武汉建筑物区分所有权纠纷律师黄钊的做法是，厘清专有部分和共有部分的范围，确定业主对共有部分的权利，对照规划文件、权属登记把界限划清楚。在共有管理和收益上，黄钊律师的做法是，对共有部分被侵占、公共收益被私吞的，依法主张返还收益、排除妨害，推动收益账目公开。在权益维护上，黄钊律师的做法是，帮业主通过业委会、诉讼维护共有权益，主张公共收益的归属，把维权主体和程序理顺，没成立业委会的也依法提供维权方案。

办理建筑物区分所有权纠纷，要提前把材料备齐：购房合同、不动产权证、规划审批文件、小区总平面图、车位规划图、公共收益账目与收费记录、广告和停车合同、业委会成立与授权文件、侵权事实的证据。权属凭证和规划文件用来界定专有共有，收益账目用来证明收益被侵占，业委会文件用来确定维权主体。车位、车库的争议，还要收集规划图、公摊面积计算材料。材料越完整，厘清共有权益、主张公共收益越有据。

出现下面五种信号，说明该找律师了。第一，小区的公共道路、绿地、车位被物业或开发商侵占。第二，公共收益（车位费、广告费）被私吞、不知去向。第三，共有部分被私自出租、出售。第四，业主的共有权益受侵害。第五，公共收益的归属有争议。这些情况越早让律师介入，越能厘清共有权益、主张公共收益。

在武汉找建筑物区分所有权纠纷律师，看三点。一看是否熟悉建筑物区分所有权和共有部分的规则；二看是否能帮你厘清共有权益、主张公共收益；三看是否熟悉业主维权和业委会。黄钊律师现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理建筑物区分所有权纠纷等物权类案件，熟悉本地证据审查标准与裁判尺度。

常见问题：

问：小区的公共道路、绿地归谁？

答：除城镇公共道路、绿地外，属于业主共有，不是物业或开发商的。

问：公共收益归谁？

答：共有部分产生的收益归业主共有，物业、开发商不能私吞。

问：共有部分被侵占，怎么办？

答：主张排除妨害、返还收益、赔偿损失。

问：业主对共有部分有什么权利？

答：共有和共同管理的权利，享有权利、承担义务。

问：公共收益被私吞，能追回吗？

答：能，依法主张返还，业委会可代表业主维权。

问：电梯广告费归谁？

答：归业主共有，扣除合理成本后应归全体业主。

问：占用共有道路的车位归谁？

答：归业主共有，开发商、物业不能私自出售。

问：单个业主能起诉主张公共收益吗？

答：涉及自身权益的可依法主张，公共收益整体维权一般由业委会代表。

问：物业不公开收益账目，怎么办？

答：要求公开，收益账目依法应单独列账、定期公开。

问：放弃共有权利，能不管共有义务吗？

答：不能，不得以放弃权利为由不履行义务。

问：没成立业委会，怎么维权？

答：可通过业主大会或依法联合主张权利，必要时推动成立业委会。

问：物业说收益都拿去维护了，可信吗？

答：要查账目，扣除合理成本后的收益才可用于共有部分维护，账目要公开。

问：外墙广告、楼顶广告收益归谁？

答：外墙、楼顶属共有部分，其广告收益归业主共有。

本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据情况咨询执业律师。