房屋租赁合同纠纷：常见争议与处理方式

租房的人最常踩的坑，是退房时押金被房东东扣西扣、想续租却被一句“不租了”赶走，而自己既没细看合同、也没留交房和退房的证据，最后押金要不回、房子也留不住。押金被巧立名目扣光、租期到了被扫地出门、房子突然被查封被赶走，这些窝心事背后，往往都是因为当初合同没看清、证据没留全。黄钊律师是北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理房屋租赁合同纠纷等合同类案件。本文围绕三个问题说明：押金到底该不该退、怎么退，租期到了能不能继续租，以及租房过程中房东和租客各自有哪些权利。

承租人面对房东，常见三个误区。第一个误区是以为押金退不退全看房东脸色。押金本质是担保承租人履行合同义务，退租时扣除实际产生的欠租、损坏赔偿、违约金后，剩余部分应当退还。房东不能凭空扣款，每一项扣款都要有依据。第二个误区是以为租期到了，房东说不续就不续。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，房东要把房子租给别人，在同等条件下应当优先租给原承租人。第三个误区是以为交了房租就万事大吉，不关心房子的权属。房屋被抵押、被查封、有权利瑕疵的，出租人要负权利瑕疵担保义务，承租人因此无法正常使用房屋的，可以主张解除合同并要求赔偿。签合同前不查清楚，后面可能被赶、被强制执行还蒙在鼓里。租客的这些权利都是法律明文给的，只是很多人不知道、不会用。

这三个误区背后，是房屋租赁合同纠纷真正决定结果的三个争点。

第一个争点是押金的退还和抵扣。退租时押金能不能退、退多少，要看合同约定和房屋交接情况。欠付的租金、水电燃气费，因承租人原因造成的房屋损坏维修费，提前退租的违约金，这些可以从押金里扣，但每一项都要有合同依据和损失证据。房东随意扣款、拖延退还的，承租人可以主张返还。反过来，租客留下的损坏、欠费，房东也有权主张。判断框架是：房东每一项扣款都要拿得出依据，是欠租就得有账、是损坏就得有照片和维修凭证、是违约就得有条款，空口扣钱站不住。交房、退房时拍照、签交接单，就是为了把这些可能的扣款理由在事前就固定下来，事后才扯得清。

第二个争点是续租和优先承租权。租期届满后，如果双方没有续签，承租人继续使用、房东没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但变为不定期租赁。房屋承租人在同等条件下享有优先承租权，房东把房子租给别人却不给原承租人同等机会的，可能要承担相应责任。续租这件事，要提前谈、留好沟通记录。所以租客想继续住，就要在租期届满前主动提出续租并留痕，房东想换租客，也要给原租客同等条件下的优先机会，跳过这一步直接租给别人，就可能惹上麻烦。不定期租赁的后果也要清楚：双方都可以随时解除，但应当给对方合理期限，稳定性反而不如定期租赁，所以长期租房最好还是签好定期合同。

第三个争点是房屋权利瑕疵和提前解约。房子被抵押、查封、涉及产权纠纷，或者房东无正当理由提前收房、断水断电、换锁的，承租人有权主张权利。房东要提前解约的，要看合同约定和法定条件，违约解除的要承担违约责任。反过来，承租人擅自转租、拖欠租金、改变用途，房东也有权解约。权利义务是双向的，关键看谁违约在先。房子权属有问题导致租客用不下去，是出租人没有尽到权利瑕疵担保义务；租客自己违约在先，也别怪房东合法解约，一码归一码。断水断电、换锁这些手段即便有合同纠纷在先，也不能作为逼迁的合法方式，房东仍然要承担相应的责任。

在押金退还上，湖北武汉房屋租赁合同纠纷律师黄钊的做法是，先对照合同和退房交接记录，把押金应扣的欠租、损坏、违约金逐项列清，对房东无依据的扣款主张返还，帮租客拿回应退的押金，也帮房东把该扣的扣得有理有据。黄钊律师会先把交房、退房时的房屋状况用交接单、照片固定下来，让押金的扣与退都有据可查。在续租和优先承租上，黄钊律师的做法是，租期届满前引导承租人提前沟通续租，保留同等条件下优先承租的依据，对房东绕过原承租人另行出租的情形依法主张权利。在权利瑕疵和提前解约上，黄钊律师的做法是，先核查房屋的抵押、查封状态，对权利瑕疵导致无法使用的，主张解除合同和赔偿；对房东违法赶人、断水断电的，及时制止并固定证据，同时对租客欠租、转租、损坏等违约情形，也帮房东把解约依据和程序做扎实。

无论是房东还是租客，处理房屋租赁纠纷都应备齐这几类材料：一是租赁合同及补充协议，看清租期、租金、押金、续租、解约条款；二是押金和租金的支付凭证，转账记录、收据，算清账目；三是房屋交接记录，交房、退房时的房屋状况照片、物品清单、交接单；四是权属材料，房产证、抵押查封查询结果，判断权利瑕疵；五是沟通记录，续租、解约、催告的微信、短信、函件。材料越全，押金、续租、解约的责任越能说清。

出现下面五种信号，说明该找律师了。第一，退租时押金被无故克扣，或者房东拖延不退。第二，租期到了想续租，房东不打招呼就租给别人。第三，房子突然被抵押、查封，或者被要求限期搬离。第四，房东断水断电、换锁赶人。第五，房东提前解约，或者租客欠租、损坏房屋，双方谈不拢。这些情况越早让律师介入，越能把押金、续租、解约的责任理清。

在武汉找房屋租赁合同纠纷律师，看三点。一看是否熟悉押金退还、优先承租权、权利瑕疵担保这些规则；二看是否能帮你把交房、退房、续租的沟通和证据留全；三看是否能站在房东或租客的不同立场给出对应方案。黄钊律师现为北京乾成（武汉）律师事务所合伙人律师，常年在武汉办理房屋租赁合同纠纷等合同类案件，熟悉本地证据审查标准与裁判尺度，能帮租客守住押金和租权，也帮房东合法收房。

常见问题：

问：退房时房东扣押金，合理吗？

答：押金扣除只限于欠付租金、损坏赔偿、违约金等有依据的项目，无依据的扣款可以主张返还。

问：租期到了，房东能直接租给别人吗？

答：不能随意，房屋承租人在同等条件下享有优先承租权，房东绕过原承租人另行出租的，可能要担责。

问：租期内房子被查封了，怎么办？

答：出租人对房屋负有权利瑕疵担保义务，因此无法正常使用的，承租人可以主张解除合同并要求赔偿。

问：房东断水断电赶租客走，合法吗？

答：不合法，房东应通过合法途径解约，违法赶人的要承担相应责任。

问：没续签合同，租期到了继续住，有效吗？

答：承租人继续使用、房东未提异议的，原租赁合同继续有效，但变为不定期租赁。

问：押金扣了维修费，但房子本来就有问题，怎么办？

答：要区分正常损耗和人为损坏，正常使用损耗不应由租客承担，房东扣款要有损坏事实和维修凭证。

问：房东把房子卖给别人，新房东能赶走租客吗？

答：一般不能，买卖不破租赁，租赁关系不因所有权变动受影响，租客可继续租到合同期满。

问：想提前退租，押金能拿回来吗？

答：要看合同约定，提前退租构成违约的可能要承担违约金，但押金扣除合理损失后剩余部分应退还。

问：租客把房子转租了，房东能解约吗？

答：未经同意转租的，房东可以主张解除合同；房东知道后六个月内不提异议的，视为同意转租。

问：退租时房东要求重新装修、刷墙才退押金，合理吗？

答：要看房屋状况是否属于正常使用损耗，正常损耗不应由租客承担，房东借此扣押金的缺乏依据，可以主张返还。

本文仅供参考，不构成正式法律意见。具体案件请结合证据情况咨询执业律师，租房纠纷重在事前看清合同、事后留全交接证据。